編者按 :
稅務不只關乎報稅，更影響退休、資產與財富傳承。文化週刊推出「財稅專欄」，本次採訪北美會計師協會前會長汪光中，以實用、專業觀點，解析財稅難題，帶您看懂變局、避開風險，為家庭守住資產、提早布局未來。
加州十九號法案（Proposition 19）實施後，對房產傳承與資產規劃已產生深遠影響。前北美會計師協會會長汪光中指出，許多家庭過去習慣以加名、過戶或信託安排房產，但在十九號法案後，任何產權變動都必須更加謹慎。
在 Proposition 19 通過前，房地產轉讓（Change in Ownership）若發生在直系親屬之間，例如父母將產權轉給子女，或符合條件的祖父母轉給孫子女，不論是自住房或部分非自住房產，往往有機會避免依市場價值重新估算房產稅。
產權一改 稅基重開
汪光中表示，十九號法案通過後，基於所謂公平原則，所有非自住房地產在產權變更後，原則上都要依市場價格重新估算房產稅。
他回憶，在十九號法案通過前，父母或祖父母為了重新貸款，或取得第二順位貸款，常會把子女或孫子女的名字加到產權上；手續完成後，再將名字拿掉，房產稅通常不會因此改變，也就是過去一般不會觸發重新估價。
但 Proposition 19 通過後，家庭已不能隨意更改產權。汪光中提醒，任何加名、除名、過戶或傳承安排，都可能牽動房產稅重估，因此資產規劃必須重新思考。
繼承升基 增值少稅
談到房產傳承，汪光中特別提醒「Step-Up Tax Basis」的重要性。
所謂升高成本基礎，是指繼承人取得遺產後，日後出售時，通常可以用繼承時的市場價值作為成本，而不是以父母或贈與人當初的買入價格計算。但汪光中也提醒，繼承人要做一份估價報告存檔， 用於美國國稅局稅務申報。
例如，父母當年以五十萬美元買入的房產，在繼承人取得時市場價值已達二百萬美元。若繼承人之後出售該房產，很可能不需要為過去累積的大幅增值，支付高額資本利得稅。
汪光中也觀察，未來十年到二十年，可能會出現一批又一批經由繼承而出售的房地產，因為繼承人可能選擇將這些已享有成本升基的資產轉換成現金。
股票也是同樣道理。經由繼承而來的股票，通常也是以父母過世時的市價作為成本，而不是以父母當初買入股票的價格計算。
不過，汪光中也提醒，這並不是美國國稅局大發慈悲。因為在計算遺產價值時，原則上也是以過世時手上財產的市場價值計算，而不是以幾十年前的買入價格計算。繼承人取得所謂「天上掉下來的禮物」時，自然也以市價作為成本，這就是 Step-Up Tax Basis 的基本邏輯。
入住申表 排除得保
在 Proposition 19 法案下，汪光中指出，主要只有轉讓人自己居住的主要住宅，才有機會排除不依市價重新估算房產稅。但必須符合兩個重要條件：
1）繼承人必須在一年之內搬入，並將該房屋作為自己的自住房。
2）必須提交 Form BOE-19-P，才能申請享有免重新估值的資格。
換句話說，並不是孩子繼承父母房產，就一定可以保留原來較低的地價稅。還必須符合自住、入住與申報條件，才有機會適用排除。
表面公平 共管難行
汪光中強調，為子女做資產配置時，最忌諱的就是只講表面上的「公平原則」：四個孩子每人四分之一，三個孩子每人三分之一，兩個孩子各占百分之五十。
表面上看起來公平對待、一視同仁，實際上卻可能是最容易出問題的分配方式。因為所謂「共有」、「共享」、「共同管理」，在現實生活中往往不容易長久維持。
尤其是父母的自住房，若為保有原本較低的房產稅，其中一名子女符合入住與申報條件，但房屋卻由多人共同擁有，日後一旦理念不同，最後很可能仍走向出售分手。
汪光中最後提醒，任何商業房產、公寓、出租屋及其他非自住房地產，在過戶之後，原則上都要根據市場價格重新計算房產稅。
這正是十九號法案所謂的公平精神，也是家庭進行房產傳承與資產規劃時，必須特別注意的關鍵。